Болгарский феномен

Отпуск на курортах

Золотые Пески и Солнечный Берег

в советские времена ассоциировался с хорошим вкусом, достатком, а главное – возможностью выехать на отдых за рубеж. И сейчас Болгария остается одним из самых популярных направлений отечественного туризма, ведь многие россияне сохраняют теплые чувства к этой стране. Что же касается покупки недвижимости, то за последние годы Болгария и вовсе вышла на первое место среди российских инвесторов.

С Болгарией связано множество известных во всем мире преданий. Например, существует версия, что именно здесь, а вовсе не на Кипре из пены морской на берег вышла Афродита. В Родопских горах жил певец Орфей, царица Клеопатра сделала подаренный Марком Антонием кусочек болгарской земли одной из своих резиденцией и любила купаться в минеральных водах, а Овидий воспевал красоты местной природы.
Еще раньше территория Болгарии была населена фракийцами – спустя тысячелетия после исчезновения древней цивилизации в ходе раскопок были найдены золотые сокровища и памятники фракийской культуры, послужившие доказательствами того, что основа бальнеологии в Болгарии была заложена этим народом еще в IV–V тысячелетиях до нашей эры. Сегодня Болгарию называют очень гармоничной с точки зрения природных ресурсов страной, ведь здесь есть все: целебные воды и горные вершины, солнце и снег, море и лес.

У берега Черного моря
Наиболее привлекательными для туристов являются болгарские морские курорты. Один из крупнейших – Золотые Пески в окрестностях Варны, неподалеку от которого расположен и одноименный национальный парк. Это побережье получило свое название благодаря необыкновенному оттенку здешнего песка. Раньше Золотые Пески считались в первую очередь местом для семейного отдыха, сейчас же, благодаря стремительному развитию инфраструктуры, этот курорт стал скорее молодежным центром: кроме прекрасных условий для занятия дайвингом, серфингом и водными лыжами он славится своей ночной жизнью.
Немного севернее от Золотых Песков находится деревушка Кранево, выстроенная некогда на месте древней римской цитадели и ставшая ныне курортом. Это тихое спокойное место предпочитают семейные пары с маленькими детьми – в уютных ресторанчиках Кранево можно познакомиться с национальной кухней и оценить сортовые болгарские вина. Кранево делит залив с еще одним семейным курортом, Албеной, отличительной чертой которого стал самый широкий в Болгарии пляж с бело-золотистым песком и плавным спуском в воде. Благодаря большому содержанию кислорода, воздух в Албене обладает лечебными свойствами, сюда советуют приезжать астматикам и аллергикам.
Не менее крупный курорт – Солнечный Берег – находится южнее, чем Золотые Пески, недалеко от города Бургас. Строительство гостиниц началось здесь в 1960 г., и сегодня на курорте можно увидеть самые разнообразные здания в плане архитектуры и размеров, а также множество кафе и ресторанчиков, клубов и баров-караоке. Курорт растет и уже почти стал одним целым с городками Святой Влас и Несебыр.
http://www.homesoverseas.ru

КУРОРТЫ БОЛГАРИИ В ЦИФРАХ И EURO

Журнал Homes Collection открывает новую рубрику «Аналитика. Рынки недвижимости».

В ней мы публикуем структурированный анализ предложений объектов недвижимости в отдельной стране. Темой исследования этого номера стали курорты Болгарии. Инвестиционная привлекательность недвижимости в этой стране, прозрачность процедур приобретения жилья и коммерческих объектов делают Болгарию одним из самых востребованных регионов. Мы сознательно исключили из анализа крупные города Болгарии - это тема отдельного исследования. Нас интересовали следующие вопросы:

1. Цены на недвижимость на горнолыжных, бальнеологических и морских курортах.

2. Самые популярные курорты (по количеству актуальных предложений).

3. Самые востребованные типы недвижимости.

4. Минимальные и максимальные цены.

5. Ценовая разница между новыми жилыми комплексами и вторичным рынком.

Методика

Для исследования была создана выборка, состоящая из 6120 объектов от 89 компаний. В качестве источников информации использовались как общедоступные ресурсы (Интернет-порталы по недвижимости Болгарии и России, Интернет-представительства крупнейших болгарских и российских агентств недвижимости), так и требующие специальных запросов - прайс-листы и предложения болгарских застройщиков и девелоперов (без учета скидок и спецпредложений), а также рекламные объявления, опубликованные в декабрьских и январских выпусках болгарских газет и журналов по недвижимости.

В исследовании представлены:

Бальнеологические курорты: Кюстендил, Сандански, Баня, Мелник, Банкя, Велинград, Хисаря, Девин

Горнолыжные курорты: Пампорово, Боровец, Банско

Морские курорты: Золотые Пески, Ахтопол, Несебр, Обзор, Солнечный Берег, Поморие, Приморско, Созопол, Царево, Балчик, Каварна, Албена, Кранево, Бяла, Св. Константин и Елена.

Болгария со всех сторон

Анализ прайс-листов показал, что среди предложений в целом по курортам преобладают апартаменты с 2 спальнями (37%)(диаграмма 1).

Такая же тенденция характерна для горнолыжных и морских курортов. На втором месте среди предложений - дом на одну семью (24%). Этот тип недвижимости преобладает и на бальнеологических курортах. Апартаменты с 1 спальней составляют 22% всех предложений. Менее востребованными оказались апартаменты с 3 спальнями (13% от всех предложений). На долю апартаментов с 4 спальнями и вилл (или дач) приходится меньше всего предложений - 2% и 1%, соответственно. Такая тенденция отражает прежде всего качественный портрет покупателей недвижимости. Как правило, дом или апартаменты с 2 спальнями покупают те, у кого есть семья и дети. Среди факторов выбора того или иного типа недвижимости значительную роль играет и образ жизни, который ведут на курорте покупатели недвижимости. Владельцы собственных апартаментов на море или в горах приезжают туда, как правило, в сезон. Им важно наличие в жилом комплексе или рядом с ним всей необходимой инфраструктуры.

Бальнеологические курорты - это места более продолжительного и не всегда сезонного проживания, поэтому дом как вид недвижимости в таком месте очень уместен. Кроме того, такого масштабного строительства, как на морских курортах, в бальнеологических зонах пока не ведется.

Квадратный метр жилой недвижимости по состоянию на декабрь 2007 г. - январь 2008 г. в рекреационных зонах Болгарии стоит в среднем €963 (диаграмма 2).

Бальнеологические курорты выгодно отличаются по цене от горнолыжных и морских - на 60% и 40% соответственно. В большей степени это обусловлено структурой предложений. На бальнеологических курортах преобладают отдельно стоящие дома на вторичном рынке, стоимость квадратного метра которых значительно ниже, чем стоимость квадратного метра апартаментов в новых жилых комплексах. Последние практически равны по цене аналогичным предложениям на горнолыжных курортах и на побережье: стоимость «квадрата» в новостройках составляет €974.

На диаграмме 3 видно, что новостройки дороже во всех трех курортных зонах. На бальнеологических курортах это соотношение составляет 35%, на морских - 7% и на горнолыжных - 10%. Тенденция застройки курортных зон такова, что основное строительство нового жилья идет на морском побережье. Поэтому там практически одинакова стоимость квадратного метра в новостройках и стоимость квадратного метра в среднем по курорту, учитывая вторичный рынок. На бальнеологических курортах, как уже было отмечено, основные предложения идут по вторичной недвижимости. Именно поэтому цены в современных жилых комплексах и в отдельно стоящих домах так сильно разнятся. Недвижимость по типам курортов

Горнолыжные курорты

Проанализированы цены на жилую недвижимость на самых известных горнолыжных курортах Болгарии - Пампорово, Боровец и Банско. Как видно на диаграмме 4, самым популярным по количеству предложений оказался Банско - 70%. На этом сравнительно молодом курорте идет активное строительство последние несколько лет. А вот в Боровце - старейшем и самом крупном горнолыжном курорте Болгарии - предложений сравнительно мало, всего 12%. Тем не менее стоимость «квадрата» здесь самая высокая - €1403 за кв. м (диаграмма 5).

Как видно из диаграммы 6, в структуре предложений преобладают апартаменты с 2 спальнями - их 49%. Популярностью пользуются также апартаменты с 1 спальней (29%) и с 3 спальнями (14%). Дома, виллы или дачи составляют незначительное количество - 4% и 2% соответственно. Предложений апартаментов с 4 спальнями тоже немного. Такое распределение отражает специфику покупки недвижимости на горнолыжном курорте, где сезонность имеет гораздо большее значение, нежели на побережье. Косвенным образом это подтверждается, если проанализировать зависимость средней стоимости квадратного метра от средней площади апартаментов. Получается, что дороже всего объекты с 4 и более спальнями: средняя площадь многокомнатных апартаментов - 126 кв. м, а средняя стоимость квадратного метра в них - €1292. Ниже всего средняя стоимость «квадрата» в апартаментах с 2 спальнями - €1127 (средняя площадь этого типа жилья на горнолыжных курортах - около 70 кв. м).

Таблица 1 показывает, что в пределах €30 тыс. можно купить небольшую студию в жилом комплексе. Это характерно для всех типов курортов Болгарии - небольшие апартаменты раскупаются быстрее всего, и в прайс-листах агентств недвижимости они часто стоят со статусом «резерв» или «продано». Просторные стометровые апартаменты с тремя спальнями вполне можно приобрести за €150 тыс. А вот дачу или виллу можно найти только в Пампорово и в Боровце, при этом в Боровце стоимость этого типа объектов значительно дороже, чем в Пампорово.

Морские курорты

Болгария славится своими морскими курортами. Строительство на Черноморском побережье идет активными темпами. Именно поэтому на морских курортах предлагается в два раза больше недвижимости, чем в горных районах или на бальнеологических курортах. Среди предложений преобладает недвижимость на курорте Солнечный Берег (48%) - самом популярном и самом крупном курорте Болгарии (диаграмма 7). Самое распространенное предложение здесь - 1-2-спальные апартаменты. В Балчике, втором по популярности курорте (9%), - на продажу выставлены в основном дома. Очень мало предложений в Албене (2%), Ахтополе (1%) и Обзоре (1%). Отчасти это объясняется тем, что на этих курортах пока не ведется активное строительство.

Св. Константин и Елена и Солнечный Берег квадратный метр чуть дешевле - €1104 и €1101 соответственно. Эта стоимость обусловлена прежде всего тем, что именно в этих местах возводятся самые современные элитные комплексы с развитой инфраструктурой. Самыми доступными оказались Ахтопол, Кранево и Балчик. Однако надо иметь в виду, что на этих курортах предлагаются в основном дома. Так, современный дом площадью 160-170 кв. м с участком 6-8 соток стоит в пределах €100 тыс. Апартаменты с 2 спальнями - самое популярное предложение в этом сегменте рынка недвижимости (41%). Апартаменты с 1 спальней составляют 27%, а дома - 16%. Довольно популярны и апартаменты с 3 спальнями, их 12% от всего количества предложений. Многоквартирные апартаменты на морских курортах практически не предлагаются: они занимают всего лишь 1%.

Интересно, что на морских курортах односпальные апартаменты в среднем на 5-7 кв. м больше, чем на горнолыжных и бальнеологических. Также значительно больше по площади дачи на берегу моря. Стоимость квадратного метра в апартаментах с разным количеством спален и разных площадей практически не отличаются друг от друга - это особенность морских курортов. Инфраструктура новых жилых комплексов достаточно широка: как правило, всегда есть бассейны, тренажерные залы, детские площадки, магазинчики, предусмотрена охрана всего комплекса. Зато «квадрат» жилого пространства в доме или на даче здесь значительно дешевле. Интересно отметить, что на морских курортах часто можно встретить предложения скромных по площади студий (до 30 кв. м) и к тому же совсем недорогих. Это хорошая альтернатива проживанию в гостинице, особенно для семей с детьми. Как уже говорилось, в комплексах, где предлагаются такие апартаменты, есть полная инфраструктура, включая рестораны.

Бальнеологические курорты

Бальнеологические курорты - новое направление застройки в Болгарии. Недвижимость здесь пока еще является самой доступной - средняя стоимость «квадрата» не превышает €722. Правда, в новостройках в таких городах, как Сандански, Мельник и Баня, стоимость квадратного метра уже составляет от €800 до €1000. Самым популярным по количеству предложений оказался курорт Банкя (41%), который расположен в 17 км от Софии. В Банкя предлагаются к продаже в основном дома и дачи, новостроек очень мало. Вторым по популярности курортом является Кюстендил (21%).

Интересно, что российские компании практически не предлагают недвижимость в этом курортном местечке, зато на болгарских порталах Кюстендил очень популярен. Из предложений - и дома, и апартаменты, в том числе и в новостройках. Курортное местечко Велинград - на третьей строке по количеству предложений (13%). Недвижимость на курортах Сандански, Баня и Мелник представлена небольшим количеством вариантов. Самая высокая стоимость квадратного метра жилья оказалась в городке Баня - €1089 (диаграмма 11). Несмотря на то что количество предложений недвижимости в этом городке невелико, практически все они из категории эксклюзивных, например, в элитном жилом комплексе - Banya SPA and Wellness Resort. В Баня активно предлагаются дорогие виллы и дачи. На курортах Баня, Мелник и Велинград средняя стоимость метра жилой площади практически одинакова - €901, €891 и €778 соответственно. Самая низкая стоимость кв. м площади - в курортном местечке Девин, она составляет €427.

Диаграмма 12 наглядно демонстрирует, что основной вид недвижимости на бальнеологических курортах Болгарии - это отдельный дом (60%). Апартаменты с 2 спальнями - на втором месте (16%). На долю апартаментов с 3 спальнями приходится 14% от всех предложений. Такой «профиль» предложений недвижимости свидетельствует о том, что пока на бальнеологических курортах ведется лишь точечное строительство, да и то не во всех регионах. Дома и дачи на бальнеологических курортах, как правило, небольшие. Общая площадь дома в среднем составляет менее 300 кв. м, дачи - и того меньше, около 150 кв. м.

Как видно из таблицы 3, разброс цен на недвижимость на бальнеологических курортах - самый большой. Так, можно купить дом за €12-15 тыс. Однако, как правило, это совсем небольшой домик, требующий ремонта, на участке 4-6 соток. Такую недвижимость практически невозможно выбрать по каталогам или интернет-сайтам: по дешевым объектам обычно не бывает фотографий. При этом именно на курортах этой категории предлагаются и самые дорогие (свыше €1 млн) дома и виллы. Например, шикарная 800-метровая вилла с бассейном в Сандански. Как правило, жилая недвижимость от €1 млн - редкость на курортах Болгарии. Инвестиции можно делать и в коммерческую недвижимость. Например, имея €2 млн, можно купить симпатичный новый отель на 48 номеров общей площадью 2 тыс. кв. м недалеко от моря на курорте Солнечный Берег.

Подготовлено агентством «Медиамарк» специально для Homes Collecition

источник http://www.homes-collection.com

Недвижимость в Болгарии – ваш дом у моря

О возможностях приобретения недвижимости в Болгарии рассказывает менеджер компании Europa Estate Юлия Дарина.

- Дом или квартира в Болгарии как альтернатива загородному отдыху - это возможно?

- Многие российские граждане рассматривают приобретение недвижимости в Болгарии как альтернативу своему дачному дому. Ещё бы, ведь всего 2 часа полета - и вы в жаркой солнечной стране, и купаетесь не в холодном озере, а в ласковом теплом море! Еще один немаловажный плюс - за вашим апартаментом круглогодично осуществляется уход и охрана, и вы можете не беспокоиться за свое жилье, даже когда вы отсутствуете в Болгарии. Благодаря выгодному географическому положению Болгарии, Вы можете легко ездить в ближайшие страны – Грецию, Турцию.

Благоприятная экономическая среда и вступление Болгарии в Европейский союз стали основными причинами бурного развития Болгарского рынка недвижимости. Россияне в большинстве своем воспринимают Болгарию, где средняя стоимость квадратного метра пока еще только приближается к отметке €1000, как привлекательный сектор для вложения средств. Другими главными факторами растущей популярности болгарской недвижимости для наших соотечественников эксперты считают относительную близость

к России, отсутствие языкового барьера и мягкий климат.

Жильё люди нередко покупают дистанционно, по доверенности, оформленной в болгарском консульстве, не посещая страны. В Болгарии такая дистанционная покупка возможна, в отличие от других стран, где необходимо личное присутствие хотя бы раз.

Некоторые приобретают жильё в Болгарии для своих пожилых родителей. Абсолютно реально оформить перевод пенсии в Болгарию.

-На какие суммы должен ориентироваться потенциальный покупатель и когда лучше приобретать жилье?

- Цены на квартиры в новостройках на черноморском побережье Болгарии начинаются от €30 тыс., средняя цена – €45–60 тыс. За последние два года цены на недвижимость в Болгарии выросли на 30%, что обусловлено большим спросом. Тем не менее, стоимость квадратного метра пока остается ниже, чем в большинстве других стран Евросоюза. С началом нового летнего сезона спрос на апартаменты у моря, по статистике нашей компании, вырос на 40%. Это обусловлено тем, что в Болгарию сейчас летают прямые недорогие чартеры.

На сегодняшний день самая выгодная частная инвестиция – это покупка апартаментов на начальной стадии строительства. В этот момент на недвижимость цены максимально низки, а стоимость к сдаче повышается минимум на 50%.

- Как можно использовать недвижимость, если собственник не планирует жить весь год?

В то время, когда Вы не живете в Болгарии, Вы можете сдавать свой апартамент в аренду. Комплексы, обладающие развитой инфраструктурой, приносят своим собственникам примерно 5 – 8% в год. В районах, где отдыхают исключительно в пляжный сезон, есть возможность сдавать апартамент до 4 месяцев в году, а в городах, таких как Бургас, Варна, Несебр, Поморие, где хорошо развита и городская, и курортная инфраструктура, возможна круглогодичная сдача в аренду.

Сейчас модно иметь второй дом. Этот дом ищут в экономически стабильных странах, с хорошим климатом и близкой культурой. Болгария отвечает этим критериям. А если Вы всё ещё сомневаетесь, наша компания предлагает вам совершить ознакомительную поездку за недвижимостью. Лучше один раз увидеть!

Компания «Europa Estate»

www.europaestate.ru

Адрес в Санкт-Петербурге:

ст.м. Площадь Восстания»

5-я Советская ул., 11

+7 (812) 271-0885

+7 (812) 271-3994

http://www.chance.ru/news/index.html/hymye

Крах курортной недвижимости начался с юга

Уход английских покупателей не будет компенсирован русскими.

О серьезном снижении цен предлагаемой недвижимости в Солнечном Береге сообщают брокеры в последние недели. Они отмечают, что причиной этого являются перезастроенность и ухудшение инфраструктуры, которые начинают отпугивать потенциальных покупателей.

Превышение предложения над спросом стало чувствоваться еще в прошлом году.

На окраине западной части Солнечного Берега уже предлагаются апартаменты по цене 490-550 евро/м2. Такая же цена самого дешевого бургасского квартала „Меден рудник” (Бургас – столица Южного Черноморья). Сейчас в Солнечном Береге предлагается более 30 000 новопостроенных апартаментов. Не снижаются, а остаются на достаточно высоком уровне, лишь цены в комплексах располагающих бассейнами, SPA, зелеными аллеями, детскими площадками, охраной и пр. и находящихся на первой береговой линии. Цены такой недвижимости начинаются от 1800 евро/м2.

Одной из причин снижения цен в Солнечном Береге является инвестирование девелоперами заемных средств и рост процентов по ранее взятым кредитам, считает Марин Маринов управляющий "ЕRA Сей Хай". Падение рынка может привести к разорению ряда строительных фирм, которые набрали больших кредитов, а сейчас не могут их обслуживать, отмечают эксперты. Таким образом, ряд банков могут стать собственниками тысяч и тысяч не проданных курортных апартаментов. Влияние на рынок болгарской недвижимости на побережье оказывают значительное уменьшение количества английских покупателей (последние несколько лет именно они превалировали среди иностранцев, приобретающих дома и апартаменты в Болгарии), массовое строительство в Солнечном Береге, Несебре, Равде и планируемый большой объем иностранных инвестиций, коментирует управляющий "ЕRA бетр хоумс" Калин Стоянов.

По мнению брокеров, падение цен еще не коснулось Северного Черноморья, но уже спровоцировало более четкую сегментацию рынка. Так, например, качественно построенный комплекс на первой линии достигает цены 2000 евро/м2. Другая недвижимость, на 3-ей, 4-ой линии и дальше от берега, без панорамного вида на море, вряд ли будет продана дороже 800 евро/м2, считает управляющий "ЕRA бетр хоумс". Самое важное для такого типа комплексов это их расположение, заявила Татьяна Колева, собственница "ЕRA бетр хоумс". По ее мнению, для хорошей недвижимости с SPA центрами и другими дополнительными сервисными услугами спад цен не ожидается. Все остальные, однако, построенные только ради моды, будут продаваться очень трудно, сказала Колева.

Проблемы рынка курортной недвижимости Болгарии не остались незамеченными и иностранными аналитиками. По мнению сайта http://propertyshowrooms.com Болгария покинула 10-ку самых привлекательных стран для инвестиций в недвижимость. На первое место определили Бразилию, на второе США, далее Канада и Турция, Марокко, Малайзия, Египет, Панама, Эстония и северная соседка Болгарии Румыния. Возвращаемость от инвестиций в недвижимость в Болгарии стремительно уменьшается. С одной стороны из-за остановки роста цен или даже снижения, а с другой из-за удешевления стоимости ночевки при сдаче в аренду курортных апартаментов. По информации брокеров в жилых домах и маленьких отелях в западной части Солнечном Береге можно остановиться за 7 лев ( 3.5 евро) за вечер. На сегодня общая база курорта 200 000 койко-мест, что в девять раз больше, чем в 1990 году. Сверхпредложение достаточно сильно снижает цены и некоторые аналитики прогнозируют банкротство 20-30% отелей курорта в ближайшие 2-3 года.

Использованы материалы газеты http://www.dnevnik.bg/