Болгарские отели массово банкротятся

Все больше отелей на Черном море признаются банкротами


Каждую неделю на болгарском побережье Черного моря становятся банкротами 3-4 отеля. По данным Национального агентства по туризму Болгарии (SAT), владельцы отелей и инвесторы не в состоянии расплатиться с долгами. Многие отели выставлены на продажу, но покупатели до сих пор не найдены.

Такое тяжелое положение гостиничного бизнеса на черноморском побережье Болгарии объясняется тем, что предложение намного превышает спрос на отдых на местных курортах, который в последнее время стабильно снижается. Только за первую половину 2008 года на Черном море было построено 820 отелей, многие из которых остались полупустыми и невостребованными у туристов, сообщает Sofia Echo.

Представители Национального агентства по туризму выражают опасение, что Болгария в скором времени может быть вынуждена последовать примеру Испании, которая столкнулась с такой же проблемой. Для ее решения правительство Испании выкупает разорившиеся отели под снос и разбивает на их месте парки. (перевод Travel.ru)
www.travel.ru

Россияне активно скупают недвижимость в Софии

Если вы, уважаемые читатели, время от времени бываете на выставках, посвященных зарубежной недвижимости, то наверняка заметили, что, несмотря на большое количество предложений из самых разных стран мира, лидируют компании, занимающиеся продажей недвижимости в Болгарии. Неудивительно поэтому, что Болгария занимает первое место среди стран, где покупают недвижимость так называемые «средние русские». А София - на первом месте среди болгарских городов по количеству покупок нашими соотечественниками.

«Новые русские» скупают Французскую Ривьеру, Балеарские острова и рыцарские замки в старой доброй Англии, где цены измеряются миллионами долларов. «Средним русским», такие инвестиции не по карману. Многие и выбирают Болгарию – ту страну, которая в советское время и заграницей-то всерьез не считалась.

И главная причина небывалой популярности «бывшей 16-й республики СССР» среди покупателей недвижимости – низкая доступная цена и перспективы ее роста. Потенциал роста у болгарских метров далеко не исчерпан.


Аргументы «за» Софию
Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru рассмотрит возможности болгарской недвижимости на примере Софии – болгарской столицы. Несмотря на то, что на тех же выставках активно рекламируется курортная недвижимость, по данным сайта болгарских риэлтеров merleg.bg, по количеству покупок нашими инвесторами София занимает первое место, обгоняя все черноморские курорты. Срабатывает следующая закономерность: чем крупнее город, тем больше инвесторов в него стремится.

А по информации международного аналитического агентства «Property Secrets», в Софии есть все возможности для ведения арендного бизнеса, - в городе очень много приезжих, причем это, как правило – трудящийся в болгарской столице народ, которому надо где-то жить. Масштабного нового строительства пока нет – оно заложено в генпланах. Соответственно, чувствуется дефицит жилья, которое по законам рынка растет в цене, и по прогнозам аналитиков «Property Secrets», которые они делали еще весной, оно может вырасти к концу года на 25%.

Соотношение между ценой покупки и арендными ставками в Софии довольно благоприятно. Подбор арендаторов и все операции с арендой можно поручить и управляющей компании. Сегодня управляющие компании гарантируют 6-процентную ренту. Сами же услуги управляющей компании стоят 14 евро за кв. метр в год. Таким образом, даже без учета роста цены, покупка софийской квартиры окупится максимум через 16 лет. Средний же срок окупаемости оценивается в 7,5 лет.


Хрущевки нам покупать не советуют
А теперь попробуем выбрать, собственно, объект инвестиций. Как рассказала Лилия Стоянова – директор агентства «Стоянов ООД», квартиру в Софии до сих пор можно купить за 800 долларов за квадрат. Но что это будет за квартира? Во времена правления Тодора Живкова (1956-1989 гг.), в НРБ по советской технологии были понастроены те же хрущевки, что и у нас. Такие дома, в соответствии с грамматикой болгарского языка, следовало бы назвать «живковицами». Главное же отличие «живковиц» от «хруштовиц» (хрущовки по-болгарски) состоит в том, что они состоят не из пяти этажей, а из четырех.

В Болгарии их никто не реконструировал, а ждали, пока они рухнут сами под тяжестью груза коммунистического прошлого. Теперь это ветхий жилой фонд, настоятельно требующий капитального ремонта, и вкладывать в такие квартиры госпожа Стоянова не советует. При благоприятном развитии событий их постигнет судьба московских пятиэтажек, а при негативном – в случае, если нынешний бум окажется кратковременным – они со временем превратятся в криминогенные трущобы.

Кстати, английские инвесторы, первыми прощупавшие возможности Болгарии, поняли это еще прошедшей зимой, когда квартиры в живковицах, которые они успели на радостях прикупить, впервые с начала болгарского бума показали нулевой рост. Именно тогда, они скинули их с баланса как ненужный балласт, и уступили первенство в освоении болгарских просторов своим русским коллегам.

Это, правда, не относится к центру – там жилой фонд худо-бедно поддерживали, и живковицы в центре считаются почти элитным жильем.

Более дипломатично об этом говорят и сами англичане – истинные эстеты и реалисты (вслушайтесь в термин «Real Estate»). Так, уже знакомый нашим читателям глава компании «Черник Эстейт» сэр Айзек Черник считает, что приобретение подобной квартиры является в настоящий момент лишь кратко- или среднесрочной инвестицией, не позволяющей извлечь очень большую прибыль.

Самым же неперспективным районом болгарской столицы был единодушно назван Ботунец, который расположен в северо-восточной части 1,26-миллионного города. Главная причина его неперспективности – плохая транспортная доступность: кроме нерегулярно ходящих 118-го и 119-го автобусов туда можно добраться лишь стоя «глаголем» в переполненной 34-й маршрутке.

Ничуть не лучше зарекомендовал себя квартал Овча Купел. Этот «тихий и зеленый квартал с красивым видом на гору Витошу», как пишут о нем в рекламных буклетах, на самом деле застроен в основном домами, построенными еще во времена царя Бориса III, и также требующими дорогостоящей реконструкции.


Инвестиционный порог – 1000 евро за «квадрат»
Квартира, стóящая ниже определенного порога, в конечном счете, обойдется вам потерей инвестированных денег. Покупать надо то, что стóит, начиная с 1000 евро за кв. метр, не важно, что это будет, квартира в центре Софии, дом в Петриче – на родине Ванги и Киркорова – или вилла в Варне или Бургасе, из окна которой в ясную погоду можно разглядеть участок водной поверхности. Кстати, в Софии такие квартиры еще следует поискать – средняя цена составляет 1400 долларов, и лишь несколько кварталов могут похвастаться ценой квадратного метра, переваливающей через двухтысячедолларовую отметку.

Самым перспективным районом, по мнению Гинки Гешевой из компании «Минерва», следует считать квартал Лозенец в районе Южного парка. В этих же местах расположено, кстати, и американское посольство. Там же располагается и софийский зоопарк. Вторым по инвестиционной перспективности эксперт называет квартал Белите Берези (Белые Березы).

Если же вы предпочитаете новостройки, то вам подошел бы квартал Младост – один из наиболее «бързо» развивающихся кварталов. Квартал расположен на юго-востоке центральной части и по своей площади – 1678 гектаров – занимает 10% столичной территории.

Первые дома квартала построены еще в 60-х годах, но ныне квартал объят новостройками. Старые дома расположены в микрорайонах «Младост-1» и «Младост-2», а самые новые строятся сейчас в микрорайоне «Младост-4» и «Младост-1А».

Между новыми домами и домами не первой «младости» разница двукратная: если в «Младост-1» средняя квартира стоит 194 тысячи долларов, а квадратный метр – 2141, то в микрорайоне «Младост-1А» квартира стоит в среднем 383 тысячи, но квадратный метр при этом несколько дешевле – 1673 доллара. Причина не в том, что новостройки ценятся меньше, а в том, что площадь квартир в новостройках больше, а чем больше площадь квартиры, тем дешевле в ней метр.

Транспортная доступность района практически идеальна – через него проходит десять автобусных (№№ 4, 76, 88, 111, 213, 214, 305, 306, 313 и 413), два троллейбусных (№5 и №8) и восемь маршрутов маршрутного такси (№№1, 3, 4, 5, 6, 24, 29 и 36). Однако бывавшие в Софии знают, что из центра в Младост можно дойти и пешком.

Не менее перспективен и квартал Борово, расположенный у подножья уже упомянутой горы Витоша, а также квартал Гео Милев. И хотя часть его застройки состоит из живковиц, квартиры в этих самых живковицах стоят по 300 тысяч долларов, а квадратные метры по 2500 долларов, что для Софии сегодня почти что верхний ценовой предел.

Что же касается предела без слова “почти”, то в самом центре удалось найти квартиру стоимостью 800 тысяч долларов, ранее принадлежавшую какому-то партийному функционеру. В ней метр стоит 4000 долларов. Это и был верхний предел. Верхний, если, конечно, не брать элитное жильё – для него верхнего предела нет нигде и никогда.


Почему они растут
Болгарским ценам ничего не останется делать, как только расти, если, конечно, нас всех не накроет кризис, свирепствующий за океаном. Его отголоски отражаются на западноевропейской недвижимости, которая сейчас остановилась в росте. Но Болгария пока что не добралась до западных ценовых вершин.

Ведь для роста цен еще в самом недавнем прошлом не было никаких предпосылок – в страны Восточной Европы до их вхождения в европейские структуры боялись инвестировать даже упомянутые нами вездесущие англичане. Сами же болгары излишком свободных средств тоже не отличались.

Время вхождения Болгарии в Евросоюз пришлось на тот самый момент, когда появились первые признаки застоя на мировом рынке. Вот тогда-то британцы первыми и разглядели на карте зеленое пятнышко у западного побережья Чёрного моря.

Заметим, что их взору предстал неосвоенный рынок, чем-то похожий на украинский Крым – те же опустевшие санатории с обвалившейся облицовкой из каспийского ракушечника, дикие замусоренные пляжи и сервис, отпугивающий даже самого непритязательного клиента. Тогда англичане вспомнили опыт колониальной эксплуатации доброй половины мира и решили, что смогут навести порядок и в этом заброшенном уголке.

Теперь Болгарию не узнаешь. Она - член НАТО и Евросоюза. А для русских инвесторов страна все равно осталась родственницей, потому что ни с одной другой нет такой языковой взаимопонимаемости. Мало того, что люди старшего и среднего поколений изучали русский со второго класса, так еще и сам по себе болгарский язык русским вполне понятен. Это, кстати, еще один аргумент в пользу Болгарии.


Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
Болгарский рынок остается перспективным – до европейских цен ему еще расти и расти. Единственной, зато глобальной опасностью остается мировой финансовый кризис, последствия которого не берется предсказать никто. Единственный совет, который тут можно дать – следите за ситуацией.

Что же касается наших инвесторов из числа представителей среднего класса, то для них Болгария - идеальная находка. При небольших вложениях можно получить неплохие дивиденды. Однако не следует гоняться за дешевизной – вложенные деньги можно и потерять.
www.metrinfo.ru

Приток иностранных инвестиций в Болгарию сократился на 0,5 млрд евро

Министр экономики Болгарии Петар Димитров (Petar Dimitrov) сообщил, что объем иностранных инвестиций в страну сократился в результате критических докладов Евросоюза относительно Болгарии.

В течение первого полугодия 2008 года иностранные инвесторы вложили в страну на €500 млн меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Министр также считает, что опубликованные Еврокомиссией на прошлой неделе данные, отражающие негативную ситуацию в экономике Болгарии, могут сказаться на интересе иностранцев к стране и дальнейшем падении инвестиций.

Накануне министр встречался с представителями нескольких греческих банков, уже работающих в Болгарии, для обсуждения сложившейся ситуации. Также назначены встречи с болгаро-американской и болгаро-германской торговыми палатами, сообщает novinite.com.

Панельные дома в Болгарии подешевели на двадцать пять процентов.

«Покупаешь апартамент, получаешь подарок – новую машину!» - такую рекламу можно встретить сегодня на Солнечном берегу. Многие инвесторы, имеющие проблемы со сбытом десятков тысяч квадратных метров жилой площади, готовы делать подарки потенциальным клиентам. Кроме автомобилей, в качестве бонуса могут быть предложены скутеры, страховки и даже различные мелочи, например, кухонный комбайн или барбекю. Рынок недвижимости замер и на данный момент предложение превышает спрос, признаются софийские брокеры. Высокие цены способствуют отказу покупателей от сделок. Иностранных инвесторов стало меньше из-за снижения прибыли при вложении в недвижимость. Это, в конечном счете, будет принуждать продавцов снижать цены.

На данный момент на рынке недвижимости Болгарии наблюдается ценовой разброс – цены на панельные дома падают, а новое и элитное строительство дорожает, сообщает Орлин Владиков, бывший председатель Национального содружества владельцев недвижимости. По его мнению, люди, которые вкладывают средства в старое строительство, отмечают необходимость инвестиций для ремонта общих частей. Поэтому на рынке вторичной недвижимости отмечается спад. В прошлом году панельные дома в столичных кварталах Болгарии «Стрелбище», «Борово» и «Младост 1», в которых хорошо развита инфраструктура, продавались по 1100-1150 евро за квадратный метр. А в этом году их стоимость не превышает 850 евро.

В квартале «Бели брези» нет реализованных сделок, где цена за квадратный метр выше 900 евро. Вне идеального центра полгода назад за старое жилье просили 1800 евро за квадратный метр, а сделки заключались по цене около 1500 евро за квадратный метр. В этом году цены не превышают 1200-1400 евро за квадрат. Дополнительными негативными факторами являются необходимость вкладывать средства в ремонт приобретенной недвижимости и отсутствие мест для стоянки автомобиля. Это также способствует снижению цен на жилье в идеальном центре, комментировал Владиков. В то же время, элитное жилье продолжает дорожать. В областных городах его рост, в среднем, составляет 17%. В столичном районе Болгарии «Оборище», в районе Докторского сада и улицы «Шипка» есть предложения по 4000 евро за квадратный метр. Кроме качества недвижимости, покупатель принимает во внимание такие критерии, как близость детских заведений и наличие транспортных развязок.

Наблюдается спад цен до 30% и на недвижимость для отдыха на второй линии черноморского побережья и на горнолыжных курортах Банско и Пампорово. Если в прошлом году квадратный метр стоил 1200-1400 евро, то сейчас цены ниже примерно на 400 евро. Серьезный рост, однако, заметен по ценам на участки в регуляции и виллы на окраине Софии.
www.bulgarportal.com

Международная Выставка Недвижимости пройдет в Санкт-Петербурге

17-18 октября 2008 в Санкт-Петербурге пройдет Международная Выставка Недвижимости "St. Petersburg International Property Show".

На выставке посетители получат возможность встретиться с ведущими специалистами по зарубежной недвижимости, среди которых крупнейшие агентства, застройщики, специалисты по инвестициям и консультативные компании со всего мира.
Принцип организации Международных Выставок Недвижимости, проводимых компанией aigroup заключается в участии только международных специалистов. На встречу с гостями Международной Выставки Недвижимости в Санкт-Петербурге приедут более 120 участников из 30 стран (Черногории, Хорватии, Словении, Болгарии, Албании, Австрии, Венгрии, Чехии, Швеции, Германии, Швейцарии, Великобритании, Франции, Испании, Португалии, Греции, Италии, Кипра, Турции, Египта, ОАЭ, Таиланда, Австралии, Карибских островов, Коста-Рики, Малайзии, Панамы, США и ЮАP).
Болгария занимает особое место и представлена на выставке в рамках отдельного Салона Недвижимости Болгарии. Более 40 стендов на выставке представляют болгарскую недвижимость.
Целью проведения Салона Недвижимости Болгарии является организация прямых контактов между потенциальными инвесторами, интересующимися болгарской недвижимостью, и строительными и инвестиционными компаниями Болгарии, и, как следствие, обеспечение максимального привлечения российских инвестиций на болгарский рынок недвижимости.
Идею организации выставки недвижимости, специализирующейся только на зарубежном рынке, компания aigroup впервые воплотила в 2003 году в Москве. Это мероприятие сразу же завоевало репутацию выставки мирового класса. Организаторы выставки поставили своей целью донесение до россиян квалифицированной информации, затрагивающей все аспекты покупки недвижимости за рубежом, а также создание профессиональной платформы для международных специалистов. Покупка дома за рубежом определенно нуждается в знании принятых там процедур, а следовательно, и в профессиональной поддержке.

Место проведения: Выставочный центр Северо-Запада РФ, г. Санкт-Петербург, пл. Победы, 2
(метро Московская)
Время работы выставки:
17 октября 2008 – 12:00 - 20:00,
18 октября 2008 – 11:00 - 18:00.
Организатор: aigroup, +7 495 540 9695
www.dometra.ru

Болгария - спад начался

Болгарская недвижимость начинает дешеветь.

Предложение на рынке жилья в мае и июне превысило спрос на 50%




Через несколько месяцев после обрушения рынка недвижимости в Европе и США, болгарские брокеры стали признавать, что и в Болгарии предстоит снижение цен. Уже есть четкие сигналы - предложение на рынке жилья в мае и июне превысило спрос на 50%, цены на апартаменты на море стали падать, а сделки в некоторых густонаселенных районах Софии стали заключаться все труднее и медленнее.

По словам исполнительного директора агентства "Адрес" Кати Ценовой, первый признак предстоящего удешевления это спад со стороны покупателей. "Самый большой спад наблюдается в спросе на недвижимость с целью инвестиций, а на рынке продолжает появляться все больше нового готового жилья, которое сейчас некому купить", сказала она. С другой стороны в крупных городах, в два раза с начала года увеличилось предложение сдаваемых в аренду квартир, что тоже является знаком перенасыщения.

И другие участники рынка разделяют мнение, что совсем скоро недвижимость начнет дешеветь. "Доказательством того является спад цен на курортную недвижимость в горах и на морском побережья примерно на 25%. В прошлом году цена на этот тип недвижимости достигла 1040-1050 евро/м2, а сейчас 800-1000 евро/м2, особенно в отдаленных районах с плохой инфраструктурой", комментирует Орлин Владиков, "Орвитекс".
"Цены на курортную недвижимость упали на 10-15%", сказал Лучезар Искров из Национального объединения "Недвижими имоти". Его коллега Страхил Иванов из агенства "Явлена" заявил, что сейчас рынок покупателя, т.е. все больше людей которые ищут недвижимость, диктуют условия сделки и долго выбирают. Но по его словам, говорить о снижении цен пока еще рано. А агентство "Адрес" даже продолжает отмечать удорожание за первые шесть месяцев этого года. Рекордный рост в Русе 26.78 %, затем Пловдив 26.62 %. На третьем месте Велико Тырново, где цены выросли на 26.53%. На четвертом месте София с ростом около 21%.
В Европе и особенно в США охлаждение рынка недвижимости продолжается уже несколько месяцев.


Последнее исследование агентства "Харис", показало, что в Великобритании цены на недвижимость снизились за июнь на 1.8 %, это самый большой спад с начала года. Аналитики Ernst & Young Item Club прогнозируют дальнейшее снижение цен еще на 10 % до конца года.
Европейские банки потеряют 120 млрд. евро по потребительским и ипотечным кредитам в следующие три года, говорится в исследовании консалтинговой компании "Оливер Уайман". Великобритания, Испания и Ирландия пострадают больше всех. В 2009 г. британские банки, например, потеряют 21 млрд. евро. В Испании потери вырастут на 2.1 млрд. евро, по сравнению с прошлым годом.
Использованы материалы www.segabg.com

Визы сроком до 3х лет будут выдавать россиянам, собственникам недвижимости

Граждане России, имеющие недвижимость в Болгарии, будут получать трехгодовые визы.
По информации из посольства, россияне, купившие недвижимость в Болгарии, смогут получить трехгодовую визу со сроком пребывания в стране до 180 дней в году. Процедура по оформлению этого вида документа будет занимать не более 14 дней. С 1 августа все документы, которые необходимы для выдачи визы русским гражданам, можно будет подать через интернет. Кроме того, к концу этого года Болгария откроет визовый центр в Москве, в котором будут обслуживаться частные лица, тогда как туроператоры будут продолжать работать с консульством.

Право на трехлетнюю визу будут иметь собственники недвижимости в Болгарии, их супруги и прямые наследники в возрасте до 21 года. При первой подаче заявления на визу перечисленные лица могут рассчитывать на годовую многократную въездную визу, при последующих – на трехлетнюю.

За первое полугодие этого года болгарское консульство в Москве выдало 117 тысяч виз. Для сравнения – за этот же период 2007 года количество выданных виз составило 89 тысяч.




http://www.bulgarportal.com